adozona.hu
BH+ 2005.6.276
BH+ 2005.6.276
I. A bérleti szerződés megszűnése után a volt bérlőt a bérlemény tárgyára már nem illeti meg a bérleti szerződésben kikötött elővásárlási jog [Ptk. 373. § (1) bek.]. II. A pályázati szabályok megsértésével kötött szerződés semmissége akkor sem állapítható meg, ha bizonyított a tisztességtelen piaci magatartás tanúsítása, mert az 1996. évi LVII. tv. (továbbiakban: Tptv.) 86. §-ában szabályozott szankciók között a tisztességtelen magatartás folytán létrejött szerződés semmisségének megállapítása nem szerepel
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
Az I. r. alperes, mint bérbeadó és a felperes, mint bérlő között 1998. január 6-án pályáztatási eljárást követően bérleti szerződés jött létre az I. r. alperes tulajdonában levő T., Cs. u. 6. szám alatt található kényszervágóhíd tekintetében. A bérlet 1998. január 1-jétől 2002. december 31-ig szólt. A szerződés 28. pontja szerint az ingatlan értékesítése esetén a bérlőt elővásárlási jog illeti meg. Jelen perben jelentősége van annak, hogy a Legfelsőbb Bíróság ítéletében megállapította: a jele...
BH+ 2005.6.276 I. A bérleti szerződés megszűnése után a volt bérlőt a bérlemény tárgyára már nem illeti meg a bérleti szerződésben kikötött elővásárlási jog [Ptk. 373. § (1) bek.].
II. A pályázati szabályok megsértésével kötött szerződés semmissége akkor sem állapítható meg, ha bizonyított a tisztességtelen piaci magatartás tanúsítása, mert az 1996. évi LVII. tv. (továbbiakban: Tptv.) 86. §-ában szabályozott szankciók között a tisztességtelen magatartás folytán létrejött szerződés semmisségének megállapítása nem szerepel [Ptk. 200. § (2) bek., 1996. évi LVII. tv. 7. §, 86. §, 93. §].
Az I. r. alperes, mint bérbeadó és a felperes, mint bérlő között 1998. január 6-án pályáztatási eljárást követően bérleti szerződés jött létre az I. r. alperes tulajdonában levő T., Cs. u. 6. szám alatt található kényszervágóhíd tekintetében. A bérlet 1998. január 1-jétől 2002. december 31-ig szólt. A szerződés 28. pontja szerint az ingatlan értékesítése esetén a bérlőt elővásárlási jog illeti meg. Jelen perben jelentősége van annak, hogy a Legfelsőbb Bíróság ítéletében megállapította: a jelen per felperese és I. r. alperese jogsértést követtek el azzal, hogy a t.-i kényszervágóhíd hasznosítására kiírt pályázati eljárás során jelen per I. r. alperese a jelen per II. r. alperese pályázatában foglaltakról jelen per felperesét tájékoztatta, aki pályázatát ennek alapján kiegészítette és ezáltal az I. r. alperes a jelen per felperesének pályázatát fogadta el. A Legfelsőbb Bíróság előtti másodfokú eljárás tárgya azonban - figyelemmel a jelen per II. r. alperesének fellebbezésében írtakra - kizárólag a jogsértő magatartás megállapítása volt.A felperesnek az 1998. január 6-án megkötött bérleti szerződés alapján bérleti díjhátraléka keletkezett. A felperes és az I. r. alperes a bérleti szerződést módosította, mégpedig akként, hogy a bérleti szerződés 2000. június 30-ával megszűnik és a bérleti díjhátralék felét a felperes az I. r. alperesnek megfizeti. Az I. r. alperes képviselő testülete döntését követően 2000. május 3-án pályázat kiírására került sor a kényszervágóhíd üzemeltetésére, avagy értékesítésére. A pályázatot 2000. június 13-ig kellett benyújtani. A bérlet időtartamaként 2000. július 1. és 2005. június 30. közötti időtartam került meghatározásra. A II. r. alperes a pályázaton részt vett. Az ingatlan bérbevételére vonatkozó pályázatát visszavonta, vételi ajánlatában összesen 8 millió Ft + áfa vételár megfizetését vállalta, méghozzá oly módon, hogy 4 millió Ft + áfát a szerződés megkötésekor, további 4 millió Ft + áfát 2000. december 1-jéig vállalt az I. r. alperes számára megfizetni. 2000. június 28-án az I. r. alperes képviselő testülete akként döntött, hogy a vágóhidat a II. r. alperes számára értékesíti 8 millió Ft+ áfáért azzal, hogy 5 millió Ft+áfát a szerződés aláírásakor, 3 millió Ft+áfát pedig 2000. december 31-ig köteles a vevő megfizetni. Még ezen a napon 2000. június 28-án a felperes írásban bejelentette, hogy elővásárlási jogával élni kíván. 2000. július 3-án az I. r. alperes telefonon értesítette a II. r. alperest a határozat tartalmáról, majd egy nappal később, 2000. július 4-én az I. r. és II. r. alperes között az adásvételi szerződés a képviselő testületi határozatban szereplő fizetési feltételekkel létrejött.
A felperes módosított keresetében annak megállapítását kérte, hogy az I. r. és a II. r. alperes között létrejött adásvételi szerződés a felperes vonatkozásában hatálytalan. Kérte, a bíróság állapítsa meg, hogy közte és az I. r. alperes között az adásvételi szerződés létrejött és kötelezze az I. r. alperest a teljes vételár kifizetésével egyidejűleg az ingatlan birtokába adására.
A II. r. alperes viszontkeresetében annak megállapítását kérte, hogy a felperes és az I. r. alperes között 1998. január 6-án létrejött bérleti szerződés semmis, mert a Legfelsőbb Bíróság ítéletében megállapította, hogy jelen per felperese és I. r. alperese a bérleti szerződés megkötését megelőző pályáztatási eljárás során megsértette az 1996. évi LVII. törvény (Tpvt.) 7. §-át.
A városi bíróság megismételt eljárásban 2004. április 7-én meghozott ítéletében megállapította, hogy az I. r. és II. r. alperes között 2000. július 4-én kelt adásvételi szerződés a felperes vonatkozásában hatálytalan. Megállapította, hogy a perbeli ingatlanra az adásvételi szerződés 2000. június 28-án létrejött. Kötelezte az I. r. alperest, hogy a vételár kifizetésével egyidejűleg az ingatlant bocsássa a felperes birtokába, míg a II. r. alperest mindezek tűrésére kötelezte. Rendelkezett a perköltség viseléséről. Ítélete indokolásában hivatkozott a Ptk. 373. § (2) bekezdésében írtakra, arra, hogy a bérleti szerződés megszűnése előtt élt a felperes elővásárlási jogával és megítélése szerint a felperes teljesítésre képes. A II. r. alperes viszont - keresetével kapcsolatban az ítélet indokolásában rámutatott, a Legfelsőbb Bíróság döntése az adásvételi szerződés érvénytelenségét nem eredményezi, mivel az csak a pályáztatás módjának tisztességtelen voltát állapította meg.
A megyei bíróság ítéletében az elsőfokú ítéletet részben megváltoztatta, a felperes keresetét elutasította, egyebekben helybenhagyta azzal a kiegészítéssel, hogy a II. r. alperes viszontkeresetét is elutasította. Kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I. r. alperesnek bruttó 842 500 Ft, II. r. alperesnek bruttó 773 600 Ft első- és másodfokú perköltséget, kötelezte a felperest továbbá 1 140 000 Ft kereseti és fellebbezési eljárási illeték megfizetésére. A II. r. alperest kötelezte - leletezés terhével - 351 600 Ft viszontkereseti és 270 000 Ft fellebbezési eljárási illeték megfizetésére. Ítélete indokolásában rámutatott, a pályáztatás a szerződéskötést megelőző eljárás, elővásárlási jog a szerződés megkötése esetén gyakorolható. Álláspontja szerint az I. r. alperes vételi ajánlatra vonatkozó közlési kötelezettsége nem nyílt meg 2000. június 28-án, hiszen 2000. június 28-án az I. r. alperes eltért határozatában a II. r. alperes ajánlatától, új ajánlatot tett, a határozatot az I. r. alperes 2000. július 3-án közölte a II. r. alperessel, aki azt akkor fogadta el. Ekkor azonban már a felperes elővásárlási joga megszűnt. A II. r. alperes viszontkeresetével kapcsolatban rámutatott, a Ptk. szerinti érvénytelenség jogkövetkezményei akkor alkalmazhatók, ha a polgári jogi jogszabály az érvénytelenség helyett más jogkövetkezményt alkalmaz. A Tpvt. más szankció rendszert ismer, a Tpvt. 7. §-ának megsértése esetén az érvénytelenség jogkövetkezménye nem alkalmazható. Hangsúlyozta, a felperes és az I. r. alperes közötti bérleti szerződés érvénytelenségének megállapítása felperes jogképességét nem, csak perbeli legitimációját érintené. A perköltség vonatkozásában kifejtette, a kereset pertárgy értéke 9 500 000 Ft, a viszontkereseté 5 860 000 Ft. A felperes pervesztes az I. r. alperes vonatkozásában, míg II. r. alperes vonatkozásában a keresete tekintetében pervesztes, pernyertes ugyanakkor a viszontkereset tekintetében, így ennek figyelembevételével állapította meg a másodfokú bíróság mérlegeléssel az első- és másodfokú perköltséget, illetve a fizetendő eljárási illeték mértékét.
A jogerős ítélettel szemben mind a II. r. alperes, mind a felperes felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő.
Felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet akkénti megváltoztatását kérte, állapítsa meg a bíróság, hogy az alperesek között 2000. július 4-én létrejött adásvételi szerződés hatálytalan. Álláspontja szerint a 2000. június 28-i ülésen az I. r. alperes képviselő testülete módosított formában fogadta el a II. r. alperes vételi ajánlatát és meghatározta az eladási ajánlatot. Az I. r. alperes 116/2000.(június 28.) számú határozatában meghatározottaknak felperes általi elfogadása létrehozta a GK. 6. számú állásfoglalásban írtak szerinti akarati egyezőséget. Álláspontja szerint nincs jelentősége, hogy II. r. alperessel mikor közölték az I. r. alperes határozatát. Vitatta továbbá a felperes a perköltség megállapításának helyességét is.
A II. r. alperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet viszontkeresetet elutasító rendelkezésének megváltoztatását és annak megállapítását kérte, hogy a felperes és az I. r. alperes között létrejött bérleti szerződés a Ptk. 200. § (2) bekezdése alapján semmis. Álláspontja szerint a jogerős ítélet jogszabályba ütközik, mivel a Tpvt. 93. §-ában foglaltakat figyelmen kívül hagyta. Álláspontja szerint a Tpvt. megsértésével létrejött szerződés vonatkozásában a semmisséget, mint jogkövetkezményt alkalmazni kell.
A Legfelsőbb Bíróság 2005. január 13-án kelt végzésével a felülvizsgálati eljárás lefolytatását elrendelte, döntött a jogerős ítélet végrehajtásának felfüggesztéséről is.
Az I. r. alperes a jogerős ítélet hatályában történő fenntartását kérte.
A jogerős ítélet nem jogszabálysértő.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelmek keretei között vizsgálta, vizsgálhatta felül.
A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint a jogerős ítélet helyesen, a jogszabályi rendelkezéseknek és a kialakult bírói gyakorlatnak megfelelően foglalt állást a tekintetben, hogy az alperesek között létrejött, a per tárgyát képező adásvételi szerződés a felperes vonatkozásában nem hatálytalan. A Ptk. 373. §-a (1) bekezdése értelmében, ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve írásbeli megállapodással elővásárlási jogot enged és a dolgot el akarja adni, a kapott ajánlatot a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosulttal közölni. A (2) bekezdés első mondata szerint, ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlat tartalmát magáévá teszi, a szerződés közöttük létrejön. Az adott ügyben a felek által nem vitatott tényállás szerint a II. r. alperes pályázati ajánlatát a fizetési feltételek vonatkozásában az I. r. alperes egy jelentős kérdésben - a fizetési feltételek vonatkozásában - nem fogadta el, hanem új ajánlatot tett 2000. június 28-i képviselő testületi határozatával. Így a felperes ezen a napon elővásárlási jogával jogszerűen nem élhetett, mert még nem jött létre egy olyan megállapodás, mely az eladó és a potenciális vevő konszenzusát tükrözte volna. Ez a konszenzus - ahogy arra a másodfokú bíróság is ítéletében helyesen rámutatott - 2000. júliusában valósult meg, amikor a felperest az I. r. alperessel kötött bérleti szerződés alapján már elővásárlási jog nem illette meg.
A Legfelsőbb Bíróság helyesnek, jogszerűnek találta a II. r. alperes viszontkereseti kérelmét elutasító elsőfokú ítéleti döntést helybenhagyó másodfokú ítéleti rendelkezést is, mellyel összefüggő indokolást az alábbiak szerint pontosítja: A Tpvt. 93. §-a értelmében a Tpvt. rendelkezésének megsértése miatt alkalmazott jogkövetkezmények és érvényesített polgári jogi igények nem érintik a külön jogszabályban foglaltak szerinti egyéb polgári jogi jogkövetkezmények alkalmazásának lehetőségét. Külön jogszabálynak minősül a Ptk. rendelkezése is, így a Ptk. II. r. alperes által hivatkozott 200. §-ának (2) bekezdése is. A Ptk. 200. § (2) bekezdése szerint semmis az a szerződés, amely jogszabályba ütközik, avagy, amelyet jogszabály megkerülésével kötöttek, kivéve, ha ahhoz a jogszabály más jogkövetkezményt fűz. Az adott tényállás mellett a II. r. alperes azért kérte a felek között létrejött bérleti szerződés semmisségének megállapítását, mert a szerződő felek a szerződéskötést megelőző pályáztatási eljárás során - jogerős bírósági ítélet által megállapítottan - tisztességtelen magatartást tanúsítottak, vagyis az egyik szerződő fél, a bérlő kiválasztására tisztességtelen eljárás keretében került sor. A semmisség és annak Ptk. szerinti jogkövetkezményei a hivatkozott Ptk. rendelkezések szerint csak akkor állapíthatók meg, ha a jogszabály a jogszabálysértéshez más jogkövetkezményt nem fűz. Az adott tényállás mellett a tisztességtelen piaci magatartás képezi a semmisség megállapításának jogalapját, ugyanakkor a Tpvt. tisztességtelen piaci magatartás tanúsítása esetén speciális szankciórendszer alkalmazását teszi lehetővé, vagyis a Tpvt. 86. §-ában szabályozott szankciók alkalmazhatók tisztességtelen piaci magatartás tanúsítása esetén, e szankciók között azonban a tisztességtelen magatartás folytán létrejött szerződés semmisségének megállapíthatósága nem szerepel. Ezért helyesen mutatott rá a másodfokú bíróság, hogy a II. r. alperes viszontkeresete nem volt alapos, így helytállóan hagyta helyben a viszontkeresetet elutasító elsőfokú ítéleti rendelkezést.
A Legfelsőbb Bíróság a felperes perköltség megállapításával kapcsolatos felülvizsgálati kérelmét sem találta alaposnak. A másodfokú bíróság ítélete indokolásában részletesen megindokolta, miért és milyen összegű eljárási illeték, illetve perköltség fizetésére kötelezi a felperest, illetve a II. r. alperest. A perköltség mértékét mérlegeléssel a 8/2002. IM. rendelet keretei között állapította meg, így a perköltség nagyságáról, viseléséről, illetve a fizetendő eljárási illetéket megállapító másodfokú ítéleti rendelkezést sem találta a Legfelsőbb Bíróság jogszabálysértőnek.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf.Bír. Gfv.X.30.358/2004. sz.)