adozona.hu
BH+ 2005.4.172
BH+ 2005.4.172
A felszámolónak az adós vagyontárgyait nyilvánosan kell értékesítenie a forgalomban elérhető legmagasabb áron, ezért az elővásárlási jog jogosultjának az értékesítési hirdetmény alapján kell pályáznia az értékesítésre kerülő tulajdonrész megvásárlására [Ptk. 373. §, 1991. évi IL. tv. 34. § (2) bek., 38. § (3) bek., 47. § (1) és (3) bek., 1993. évi LXXVIII. tv. 49. § (1) bek. a) pont, 59. §, 1/1971. (II. 8.) Korm. r. 70. § (1) bek. c) pont, 1/1971. (II. 8.) ÉVM r. 2. § (1) bek., 9. § b) pont EBH 126/1999. és
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
A perbeli ipartelep ingatlan 1100/8626-od részén a II. r. alperes kezelői joggal rendelkezett. Ezen az ingatlanon van a V. u. 20/B. szám alatti leányszállás elnevezésű 64 m2 alapterületű lakás, melyre a felperes bérlőként 1993. április 1-jétől határozatlan időre szóló lakásbérleti szerződést kötött a II. r alperessel. Ugyancsak április 1-jén kelt az a bérleti szerződés, amelynek tárgya a fenti lakás volt, azonban az ugyanezen szerződő felek megállapodása értelmében a bérlőt a lakás értékesíté...
BH+ 2005.4.172 A felszámolónak az adós vagyontárgyait nyilvánosan kell értékesítenie a forgalomban elérhető legmagasabb áron, ezért az elővásárlási jog jogosultjának az értékesítési hirdetmény alapján kell pályáznia az értékesítésre kerülő tulajdonrész megvásárlására [Ptk. 373. §, 1991. évi IL. tv. 34. § (2) bek., 38. § (3) bek., 47. § (1) és (3) bek., 1993. évi LXXVIII. tv. 49. § (1) bek. a) pont, 59. §, 1/1971. (II. 8.) Korm. r. 70. § (1) bek. c) pont, 1/1971. (II. 8.) ÉVM r. 2. § (1) bek., 9. § b) pont EBH 126/1999. és 449/2001. sz. PK. 9. sz. állásfoglalás I.4. pont].
A perbeli ipartelep ingatlan 1100/8626-od részén a II. r. alperes kezelői joggal rendelkezett. Ezen az ingatlanon van a V. u. 20/B. szám alatti leányszállás elnevezésű 64 m2 alapterületű lakás, melyre a felperes bérlőként 1993. április 1-jétől határozatlan időre szóló lakásbérleti szerződést kötött a II. r alperessel. Ugyancsak április 1-jén kelt az a bérleti szerződés, amelynek tárgya a fenti lakás volt, azonban az ugyanezen szerződő felek megállapodása értelmében a bérlőt a lakás értékesítése esetén elővásárlási jog illeti meg. A II. r. alperes, aki 1994. február 7-től felszámolás alatt áll, az országos napilapban közzétett nyilvános értékesítési hirdetményt követően lefolytatott értékesítési eljárás keretében a kezelésében állt perbeli ingatlant az I. r. alperesnek értékesítette. Az adásvételi szerződést az alperesek 1998. június 12-én kötötték meg. A szerződés 11. pontja szerint a munkásszállói szerződések korábban keltek, időközben megszűntek, a munkásszállás lakói jogcím nélküli lakáshasználók.A felperes keresetében az alperesek közti adásvételi szerződés részleges hatálytalanságát kérte megállapítani a bérleti szerződés tárgyát képező lakás alapterületének megfelelő 64/8626 tulajdoni hányad vonatkozásában. Keresetét a bérleti szerződésben rögzített elővásárlási jogára, másodlagosan az 1993. évi LXXVIII. tv. (továbbiakban: Ltv.) 49.§ (1) bekezdése a) pontjára, és 59. §-ára alapította. Másodsorban az alperesek egyetemleges kötelezését kérte a lakásra fordított 465 455 forint költsége megtérítésére. Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Arra hivatkoztak, hogy a felperest nem illeti meg a lakástörvényben biztosított elővásárlási jog, mert a bérlemény nem lakás, hanem munkásszállás. Állították, hogy a birtokukban lévő bérleti szerződés nem rendelkezik elővásárlási jogról, de amennyiben a felperest megilletné is az elővásárlási jog, ezt a jogát nem gyakorolta, mert a nyilvános értékesítési felhívásra nem jelentkezett. A II. r alperes felszámolására tekintettel az értékesítésre az 1991. évi IL törvény (a továbbiakban Cstv.) speciális rendelkezései alkalmazandók. Az alperesek a másodlagos kereseti kérelemre annak részletezése hiányában nem nyilatkoztak.
Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. A Legfelsőbb Bíróságnak a BH 1999. évi 5. számában 227. szám alatt közzétett döntésében foglaltak alapulvételével megállapította, hogy a II. r alperessel szemben folyó felszámolási eljárásra tekintettel az ügyben a Cstv. rendelkezései alkalmazandóak, megelőzve a Ptk. 373. §-ában foglaltakat. A felszámoló a jogszabályban előírt kényszerértékesítés során az ingatlanrészt nyilvánosan meghirdette. A felperes elővásárlási jogát akkor gyakorolhatta volna, ha a meghirdetett teljes ingatlan megvásárlására azonos feltételekkel lett volna hajlandó.
A beruházás ellenértékének megtérítésére vonatkozó keresetet a bíróság az I. r. alperessel szemben jogviszony hiányában, a II. r. alperessel szemben a Cstv. 38. §-ának (3) bekezdése alapján azért találta alaptalannak, mert az igény előterjesztésére csak a felszámolási eljárásban van lehetőség. Megjegyezte, hogy alapos az az alperesi védekezés is, miszerint a bérlet tárgya nem lakás, hanem munkásszállás, melyre az Ltv. rendelkezései nem biztosítanak elővásárlási jogot.
A felperes fellebbezésében az ítélet megváltoztatását, valamint annak megállapítását kérte, hogy az alperesek szerződése vele szemben nem hatályos, mert a szerződéssel összefüggésben elővásárlási jogát gyakorolni kívánja a szerződésben meghatározott vételáron a teljes ingatlanra. Az indokolásnak azt a megállapítását is támadta, miszerint a perbeli lakás munkásszállásnak minősül. Másodlagosan azt kérte, hogy a bíróság a lakás kialakításával kapcsolatos költségei megfizetésére kötelezze az alpereseket.
A másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet a II. r. alperessel szemben előterjesztett beruházási költségek megtérítésére irányuló rendelkezések tekintetében hatályon kívül helyezte, és ebben a keretben az elsőfokú bíróságot új határozat hozatalára utasította, egyebekben az elsőfokú ítéletet helybenhagyta és a felemelt keresetet elutasította.
A tényállás kiegészítése útján megállapította, hogy II. r. alperes a felperessel megkötött bérleti szerződést 1996-ban felmondta, ezzel a bérleti szerződés megszűnt, így a felperesnek az adásvételi szerződés megkötésének idején a bérleti jogviszonyra alapított elővásárlási joga nem lehetett. Mivel a felperesnek egyéb jogszabályon alapuló elővásárlási joga sem volt, az alperesek által kötött ingatlan adásvételi szerződés teljes hatálytalanságának megállapítására irányuló felemelt keresetet teljes egészében alaptalannak ítélte. A bérlet tárgyát képező helyiség jogi minősítésének ennek folytán nincs jelentősége. A másodlagosan előterjesztett és a másodfokú eljárásban felemelt beruházási költségigényt az I. r. alperessel szemben az elsőfokú ítéletben kifejtett indokok alapján hagyta helyben.
A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, melyben az ítélet megváltoztatásával kérte annak megállapítását, hogy az alperesek által megkötött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan.
A Pp. 206. §-ára hivatkozva sérelmezte a lakás munkásszálláskénti minősítését. Álláspontja szerint a másodfokú bíróság jogi következtetése a bérleti szerződés megszűnése kérdésében azért téves - mint ahogyan azt a bíróság végzésével az 1991. évi IL tv. 47. § (3) bekezdésére hivatkozással kimondta - mert a felszámoló az azonnali hatályú felmondás jogát a természetes személyeknek a lakásokra fennálló bérleti szerződése tekintetében nem gyakorolhatja, ezért a felmondás nem érvényes, a bérleti jogviszonya fennáll. Ezt a tényt a II. r. alperes sem vitatta, mert 1997-ben is felhívta a bérleti díj megfizetésére. Érvelése szerint az elővásárlási jog gyakorolhatósága érdekében a pályázat kiírása nem elegendő. Az értékesítés nyilvánosságát azzal kell biztosítani, hogy az elővásárlási jog jogosultját az értékesítésre meg kell hívni. E kötelezettségének az alperes nem tett eleget. Az előkészítő iratában az ítélet jogsértését az 1/1971. (II. 8.) ÉVM rendelet 2. § (1) bekezdésében és 9. § b) pontjában, az 1/1971. Korm. r. 70. § (1) bekezdés c) pontjában, a Cstv. 47. § (3) bekezdésében és 48. § (2) bekezdésében jelölte meg.
Az I. r. alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérte. Egyetértett az elsőfokú ítélet azon megállapításával, hogy a felperes nem gyakorolta az elővásárlási jogát, mely egyébként csupán az általa bérelt ingatlanrészre vonatkozott. Az 1991. évi IL tv. 34. §-ának (2) bekezdése értelmében a felszámolás alatt álló II. r. alperes vagyonát érintő jognyilatkozat megtételére, így az elővásárlási jog gyakorlására való felhívásra csak a felszámoló volt jogosult. A felszámoló a felperes elővásárlási jogának fennállásáról nem tudhatott mivel az az ingatlannyilvántartásba nem volt bejegyezve. Ugyanez vonatkozik az I. r. alperesre is. A Legfelsőbb Bíróság már felhívott eseti döntésében rögzítette, hogy a felszámolási eljárásban való értékesítésre, az elővásárlási jogra a Ptk. 373. §-ában, valamint a PK 9. számú állásfoglalás I.4. pontjában foglaltak nem irányadóak, mert az elővásárlási jog gyakorlása az adós vagyontárgyainak nyilvános értékesítéséhez kötődik.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A Legfelsőbb Bíróság annyiban egyetértett a felperes álláspontjával, hogy a másodfokú bíróság érdemi döntésénél alapul vett tényállást - tehát azt, hogy a felperes bérleti jogviszonya 1996-ban, a II. r. alperes felmondása folytán megszűnt - az iratok nem támasztják alá. A felmondást az alperesek a periratokhoz nem mellékelték. A bérleti jogviszony megszűnésére vonatkozó álláspontot a bíróság 1997. március 20-án kelt végzésének indokai tartalmazza. Eszerint a felszámoló - a végzés indokolásából kitűnően, vélhetően 1996. október 31-ét megelőzően - a lakásbérleti szerződést felmondta, melyet a felperes nem fogadott el. A bíróság végzésében kifejtette, hogy a felszámoló az 1991. évi IL. tv. 47. §-ának (3) bekezdése alapján a törvény 47. §-ának (1) bekezdésére alapított azonnali hatályú felmondás jogát adott esetben (a természetes személynek a lakásra fennálló bérleti szerződése tekintetében) nem gyakorolhatta. Ugyanakkor a II. r. alperes 1997. évben is közölte a felperessel a fizetendő bérleti és közüzemi díjakat. A per ezen adatai mellett a felperes bérleti jogviszonyának 1996. évi megszűnése tárgyában tett megállapítása megalapozatlan, ezért az ellenkező bebizonyítása hiányában abból kellett kiindulni, hogy a felperes bérleti jogviszonya változatlanul fennáll. Erre az esetre nézve, és elfogadva azt az egyébként tényszerűen nem bizonyított felperesi állítást, miszerint a bérleti szerződésben a II. r. alperes a bérleményre vonatkozóan elővásárlási jogot biztosított a felperesnek, a Legfelsőbb Bíróság az elsőfokú bíróság jogi álláspontjával értett egyet. A jogalkalmazás egységének biztosítása érdekében a Legfelsőbb Bíróság határozatainak hivatalos gyűjteményében közzétett 126/1999. és 449/2001. számú döntéseiben foglalkozott a felszámolási eljárásban gyakorolható elővásárlási jog kérdéseivel. Megállapította, mivel a felszámolónak a Cstv. 48. §-ának (2) bekezdéséből folyó kötelezettségei teljesítése érdekében az adós vagyontárgyait nyilvánosan kell értékesíteni a forgalomban elérhető legmagasabb áron, ezért az elővásárlási jog jogosultjának az értékesítési hirdetmény alapján kell pályáznia a tulajdonrész megvásárlására. Az előzőekben említett speciális jogszabállyal szemben tehát a Ptk. 373. §-ának rendelkezései nem érvényesülnek. Ezért a jogerős ítélet az indokolás fenti módosítása ellenére sem jogsértően döntötte el azt a kérdést, hogy a felperesnek az elővásárlási jog megsértésére alapított keresete nem megalapozott.
A Legfelsőbb Bíróság ezért az ítéletet a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf.Bír.Pfv.IX.20.353/2002.)