adozona.hu
BH 2004.12.525
BH 2004.12.525
Két adásvételi szerződést kötnek a vevők, ha - bár azonos - ingatlan tulajdoni hányadát külön eladótól szerzik meg; a tulajdoni hányad megszerzése is vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettséggel jár [1990. évi XCIII. tv. 21. § (5) bek.].
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
A felperesek 1999. március 22-én eladták az öröklakásukat 9 800 000 Ft vételárért. Ezt követően 1999. április 6-án megvásárolták a 2428. hrsz. alatt nyilvántartott ingatlan (lakóház, udvar) 3/4 tulajdoni hányadát Zs. I., ifj. Zs. I. és T. A.-né tulajdonosoktól azzal a szerződésben 4/b) pont alatti felfüggesztő feltétel kikötésével, hogy az ingatlan fennmaradó 1/4-ed tulajdoni hányadát is megvásárolják, erre vonatkozóan 15 napon belül fognak szerződést kötni, ekkor válik hatályossá jelen adásv...
BH 2004.12.525 Két adásvételi szerződést kötnek a vevők, ha - bár azonos - ingatlan tulajdoni hányadát külön eladótól szerzik meg; a tulajdoni hányad megszerzése is vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettséggel jár [1990. évi XCIII. tv. 21. § (5) bek.].
A felperesek 1999. március 22-én eladták az öröklakásukat 9 800 000 Ft vételárért. Ezt követően 1999. április 6-án megvásárolták a 2428. hrsz. alatt nyilvántartott ingatlan (lakóház, udvar) 3/4 tulajdoni hányadát Zs. I., ifj. Zs. I. és T. A.-né tulajdonosoktól azzal a szerződésben 4/b) pont alatti felfüggesztő feltétel kikötésével, hogy az ingatlan fennmaradó 1/4-ed tulajdoni hányadát is megvásárolják, erre vonatkozóan 15 napon belül fognak szerződést kötni, ekkor válik hatályossá jelen adásvételi szerződés is. A 3/4-ed tulajdoni hányad vételára 6 375 000 Ft volt.A felperesek az 1/4-ed tulajdoni hányad megvásárlására 1999. április 21-én kötöttek szerződést I. J.-né tulajdonossal, a vételár 2 125 000 Ft volt.
Az illetékfizetési kötelezettség mindkét szerződés vonatkozásában így 1999. április 21. napján állt be.
A Megyei Illetékhivatal a vásárolt ingatlan forgalmi értékét, a lakóház tekintetében a 3/4-ed tulajdoni hányadra kötött szerződés alapján 6 150 000 Ft-ban, az eladott ingatlanét 9 800 000 Ft-ban állapította meg, és így a fel-pereseket 1999. augusztus 4-én kelt határozataiban 1 825 800 Ft személyenkénti illetékalap után 2%, az egyéb ingatlan esetében pedig a személyenkénti 112 500 Ft után 10% (ez garázs ingatlan volt), összesen 47 750 Ft személyenkénti visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetésére kötelezte.
A felperesek a határozat ellen fellebbeztek, és kérték hogy mivel ők valójában egy ingatlant vásároltak, 8 500 000 Ft illetékalap alapján határozzák meg a fizetendő illeték összegét.
Az alperes másodfokú határozatával az elsőfokú határozatokat helybenhagyta.
A felperesek keresetükben az alperesi határozat hatályon kívül helyezését, illetőleg megváltoztatását kérték. Továbbra is arra hivatkoztak, hogy ők valójában egy ingatlant vásároltak összesen 8 500 000 Ft vételárért. Az ügyvédjük alkalmazta azt a megoldást, hogy két adásvételi szerződést kötött a 3/4, illetve 1/4-ed tulajdoni hányad vonatkozásában.
A felperesek pernyertessége érdekében a perbe beavatkozott a szerződéseket készítő és ellenjegyző ügyvéd. A beavatkozó arra hivatkozott, hogy mindkét szerződés felfüggesztő feltétele a másik szerződés létrejötte. A felperesek tehát ugyanaznap szerezték meg a teljes ingatlant, ezért jogsértően minősítette az alperes ezt két külön ingatlanszerzésnek. A felperesek akarata arra irányult, hogy az egész ingatlan tulajdonát megszerezzék. Az alperes a kereset elutasítását kérte. Fenntartotta a határozatában foglalt álláspontját, mely szerint az illetékről szóló többször módosított 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 21. § (5) bekezdése szerint a tulajdoni hányad megszerzése is önálló tulajdonszerzésnek tekinthető.
Az úgynevezett negatív értékkülönbözet is illetékalapul szolgál.
A megyei bíróság ítéletével a felperesek keresetét elutasította.
A bíróság ítéletében megállapította, hogy az Itv. 21. § (5) bekezdése értelmében ugyanannak a személynek, ha több lakást vásárol, illetve elidegenít, nem lehet egyidejűleg ezt figyelembe venni, értéküket összevontan számítani. Ez vonatkozik a tulajdoni hányadokra is. A visszterhes vagyonátruházási illeték fizetési kötelezettség a szerződés megkötésekor keletkezik az Itv. 3. § (3) bekezdése szerint.
Így amennyiben ugyanaz a személy több lakástulajdont, lakáshányadot vásárol, mindegyik jogügylet önálló tárgya a visszterhes vagyonátruházási illetéknek. Ha nagyobb értékű lakást ad el a vevő, mint amilyet vásárol, az úgynevezett negatív értékkülönbözet is illetékalapul szolgálhat. Nem helyes tehát a felperesi beavatkozónak az az álláspontja sem, hogy ebben az esetben lényegében nem keletkezik illetékfizetési kötelezettség.
A jogerős ítélet ellen a felperesi beavatkozó nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Kérte az ítélet hatályon kívül helyezését annak jogszabálysértő voltára tekintettel.
A felperesi beavatkozó előadta, hogy az irodájában a felperesek mint vevők 1999. április 6-án jelentek meg Zs. I., ifj. Zs. I. és T. A.-né eladókkal együtt, és előadták, hogy utóbbi hármak az ingatlan 3/4-ed részének tulajdonosai, a fennmaradó 1/4-ed tulajdoni hányad pedig I. J.-né tulajdona, aki Németországban él, de ő is el kívánja idegeníteni a tulajdoni hányadát. Tekintettel arra, hogy a felek minél előbb szerződést kívántak kötni egymással, azt a megoldást választották - az 1/4-ed tulajdonos távolléte miatt, - hogy az adásvételi szerződést két okiratba foglalták. Valójában azonban egy adásvételi szerződés történt a felek között, a felek szándéka egy ingatlan teljes megvételére irányult. A felperesi beavatkozó hivatkozott az Itv. 3. § (6) bekezdésére, mely szerint a felfüggesztő feltétel bekövetkezésekor keletkezett az illetékfizetési kötelezettség. Kitért továbbá arra, hogy a XXV. számú polgári elvi döntés alapján sem vitatott a feleknek egységes volt az akarata. A felperesi beavatkozó hivatkozott arra is, hogy nem fogadja el az úgynevezett negatív értékkülönbözet utáni illetékfizetési kötelezettséget, valamint sérelmezte az 1/4-ed hányad utáni illeték-kiszabás számítási módját.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban tartását kérte.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A nem vitatott tényállás szerint az I. és II. r. felperes a 2428. hrsz. alatti lakóház udvar megnevezésű ingatlan
3/4-ed részét vásárolták meg 6 375 000 Ft vételárért 1999. április 6-án kelt adásvételi szerződéssel, majd 1999. április 21-én kötött újabb adásvételi szerződéssel 2 125 000 Ft-ért ugyanezen ingatlan 1/4-ed tulajdoni hányadát vásárolták meg. A felperesek tekintettel arra, hogy 1999. március 22-én adták el öröklakásukat 9 800 000 Ft-ért, az illetékkiszabási eljárás során az Itv. 21. § (5) bekezdésében írt kedvezmény alkalmazását kérték.
Az Itv. 21. § (5) bekezdése értelmében az olyan magánszemély lakástulajdon (tulajdoni hányad) vásárlás esetén, aki a másik lakástulajdonát (tulajdoni hányadát) a vásárlás időpontjától számítva legfeljebb egy évvel korábban eladta, az illeték alapja a vásárolt és eladott lakástulajdon (tulajdoni hányad) terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének különbözete.
A Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy mind az alperes, mind az elsőfokú bíróság helyesen rendelkezett határozatában, illetve ítéletében arról, hogy a fenti jogszabályi rendelkezés értelmében az illetékkedvezmény alkalmazásánál mind a lakástulajdon, mind a lakás tulajdoni hányad vásárlását figyelembe kell venni. Nem vitás tény, hogy a felperesek két adásvételi szerződést kötöttek, az adásvételi szerződések személye, tárgya és tartalma különbözött. A felperesek ugyanis más vevőkkel, más tulajdoni tárgyra és más vételár kikötésével rendelkeztek az adásvételről. Így alaptalanul hivatkozott a felperesi beavatkozó a felülvizsgálati kérelmében arra, hogy a két szerződés lényegében azonos okiratnak tekinthető, egy ingatlan adásvételéről szól. Önmagában az a megállapodás, hogy a két szerződés egymásra tekintettel felfüggesztő feltétellel köttetett, az Itv. 3. § (6) bekezdése értelmében azt jelenti, hogy a vagyonszerzési illeték kötelezettség a szerződés hatályának beálltakor keletkezik, nem befolyásolja azonban azt, hogy a két szerződés alapján külön-külön is bekövetkezik az illetékfizetési kötelezettség.
Helytálló volt az illetékfizetési kötelezettség mértéke is. A Legfelsőbb Bíróság már számos ítéletében rámutatott arra, hogy az úgynevezett negatív értékkülönbözet után is fennáll az illetékfizetési kötelezettség. Ez még az ügyfél számára mindig kedvezőbb lehetőséget jelent.
A felperesi beavatkozó által kifogásolt második szerződés 1/4-e után kiszámított illetékfizetési kötelezettség mértéke a jelen peres eljárás tárgyát nem képezte, így annak felülvizsgálatára nem volt lehetőség.
Mindezekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275/A. § (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Kfv. I. 35.617/2001. sz.)